Retalhuleu 19 de febrero de 2011
1. Derechos reales de adquisición:
a. Retracto:
No es aceptado en la legislación guatemalteca.
Derecho que compete a ciertas personas para quedarse por el tanto de su precio de la cosa vendida a otra.
b. Tanteo:
Prioridad de adquirir un derecho real antes de otra persona.
c. Opción:
Dentro de las diversas categorías de los derechos reales, podemos expresar que algunos las clasifican como, derechos reales principales o derechos reales de primer grado (la propiedad, usufructo, uso, habitación, servidumbre), y derechos reales accesorios o derechos reales de segundo grado (la hipoteca, prenda).
2. Enumeración de los derechos reales:
Se sintetiza en dos encontrados sistemas:
a. Numerus apertus (numero abierto)
Cuando la legislación permite que las partes creen o modifiquen ciertos contratos, sobre los derechos reales. Fundamentado en el criterio de que los particulares pueden crear dada la diversidad del negocio, figuras de derechos reales no consignados en la ley.
En el derecho Romano predomino la tesis del numerus clausus, no admitiendo más derechos reales que la servidumbre, la anticresis, la superficie y los derechos de garantía.
b. Numerus clausus (numero cerrado):
No existen más derechos reales que los taxativamente legislados, los derechos reales creados por la legislación son los únicos que se van a aplicar, lo que la ley determina así es.
3. Orientación de la legislación guatemalteca.
El sistema de numerus clausus prevalece en la legislación guatemalteca, ya que en el código civil se nos indica que se inscribirán en el Registro de la Propiedad, enumerando detalladamente los títulos que acreditan el dominio sobre bienes inmuebles y los derechos reales sobre los mismos, los títulos traslativos de dominio sobre bienes inmuebles y en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, patrimonio familiar, hipoteca, servidumbre y cualesquiera otros derechos reales sobre inmuebles, y los contratos de promesa sobre inmuebles o derechos reales sobre los mismos, la posesión, los actos o contratos que transmitan en fideicomiso los bienes inmuebles o derechos reales sobre estos, lo referente a la propiedad horizontal, el arrendamiento, subarrendamiento, etcétera[1]. Fuera de esto no se puede inscribir ningún otro derecho real.
4. Derecho real de goce y disposición.
· La propiedad[2]:
Derecho real tipo por excelencia.
Nadie puede ser obligado a ceder su propiedad, a no ser por causa de utilidad pública y previa justa indemnización.
· Características de la propiedad:
a. Es un derecho absoluto:
Propiedad completa de todo.
b. Es un derecho exclusivo:
El propietario puede rechazar la participación de terceras personas en el uso y disfrute del bien.
c. Es un derecho perpetuo:
No caduca muerta la persona aun tiene el derecho.
5. Evolución histórica de la propiedad.
Puede enmarcarse dentro de las cuatro grandes edades de la historia:
a. Edad antigua:
§ Propiedad religiosa:
El particular no tiene derecho de tener bienes.
La propiedad le pertenecía a la Deidad[3] y esta la distribuía a través de los representantes.
§ Propiedad colectiva o tribal:
La propiedad de la tierra correspondía a la comunidad y era distribuida entre los jefes de las familias para su uso.
§ Propiedad en el Derecho Romano:
Se establece la propiedad individual.
Se admitió una propiedad quiritaria, es decir que solo los ciudadanos romanos podían adquirir la propiedad.
b. Edad media:
Comprende desde la caída del imperio romano de occidente, hasta la caída de Constantinopla en poder de los turcos, en esta época se da el feudalismo, el señor feudal continuaba siendo propietario, la perpetuidad del derecho de disfrute otorgado al vasallo.
c. Edad moderna:
Comienzan los grandes acontecimientos ocurridos en el siglo XV y culmina con la Revolución Francesa[4], se dio el sentido liberal e individualista de la Revolución, llevando al último extremo, disgregó definitivamente el dominio directo del llamado útil. Se destruyen todos los gravámenes que la propiedad tenía.
d. Edad contemporánea:
Comienza en 1789 y llega hasta nuestros días.
La propiedad se puede adquirir por medio del socialismo o capitalismo.
6. Teorías que justifican la existencia de la propiedad privada:
a. Teoría de la ocupación
El hombre primitivo se apropia de las cosas sin dueño.
b. Teoría del trabajo
Por medio del trabajo se adquiere la propiedad.
c. Teoría de la convención
Encuentra la razón de ser del Derecho de la propiedad en el mismo fundamento de la sociedad, afirma que mediante una convención colectiva se impuso limitaciones a la libertad sobre la propiedad, a fin de encontrar una garantía real y efectiva a sus derechos.
d. Teoría de la ley
Expuesta por Mirabeau, quien señala que sin ley no existe ningún derecho y que por tanto es esta (la ley), el verdadero fundamento del derecho de propiedad.
e. Teoría moderna
Tres son las opiniones que se incluyen dentro de este rubro:
§ La que encuentra fundamento en la personalidad humana[5].
§ Las que justifican la propiedad exclusivamente en atención a la utilidad o servicio que reportan a la sociedad.
§ Con ella logran la producción y el progreso de unos y otros.
7. Facultades que integran el derecho de propiedad.
Divididas en dos tipos.
a. Facultades de disposición
Se divide en dos clases:
| Facultades de disposición (strictu sensu), sentido estricto. | Facultad de gravar. |
| Potestad del propietario de enajenar su propiedad, enajenar es transmitir, es hacer ajeno lo que es mío, y se puede transmitir por negocios entre vivos, mortis causa, en forma onerosa o bien gratuita. | Gravar es imponer una limitación sobre un bien a efecto de garantizar con ello el cumplimiento de una obligación. |
b. Facultades de uso y aprovechamiento
Comprenden el uso, que es la utilización de los bienes de acuerdo a su naturaleza para la satisfacción de las necesidades humanas, y, el aprovechamiento que en el disfrute de los beneficios o frutos que produzca un bien.
8. Extensión y limitaciones que integran el derecho de propiedad.
La legislación tiende a poner limitaciones cada vez más numerosas, se encuentran dos categorías.
| Limitaciones de interés social | Limitaciones derivadas de relaciones de vecindad. |
| Las circunstancias o normas en la cual se gravan tierras ociosas. La expropiación se realiza únicamente en casos concretos y por razones de utilidad colectiva, beneficio social o interés público debidamente comprobadas, previa indemnización[6]. | Entre estas se encuentran: · La prohibición de hacer excavaciones que lesionen al vecino[7]. · Obligación del propietario de establecer límites de su propiedad[8]. · Prohibiciones de algunas edificaciones y plantaciones, sino se sujetan a condiciones especiales[9]. · Prohibición de realizar actos que lesionen las paredes divisorias entre vecinos[10]. · Artículos importantes derivados de relaciones de vecindad[11] |
[1] Art. 1125, código civil, en el registro se inscribirán:
[2] Art. 464, código civil, la propiedad es el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los limites y con la observancia de las obligaciones que establecen las leyes.
[3] Ser divino o esencia divina, cada uno de los dioses de las diversas religiones/diccionario de la lengua española, vigésima segunda edición, tomo 4.
[4] Fue un conflicto social y político, con diversos periodos de violencia, que convulsionó Francia y, por extensión de sus implicaciones, a otras naciones de Europa que enfrentaban a partidarios y opositores del sistema conocido como el Antiguo Régimen. Se inició con la autoproclamación del Tercer Estado como Asamblea Nacional en 1789 y finalizó con el golpe de estado de Napoleón Bonaparte en1799.
[5] Art. 1, código civil, la personalidad civil comienza con el nacimiento y termina con la muerte, sin embargo, al que está por nacer se le considera nacido para todo lo que le favorece, siempre que nazca en condiciones de viabilidad.
[6] Art. 40, Constitución Política de la República de Guatemala, expropiación, en casos concretos, la propiedad privada podrá ser expropiada por razones de utilidad colectiva, beneficio social o interés público debidamente comprobadas, la expropiación deberá sujetarse a los procedimientos señalados por la ley, y el bien afectado se justipreciará por expertos tomando como base su valor actual.
Art. 1, ley de expropiación, decreto número 529, se entiende por utilidad o necesidad públicas o interés social, para los efectos de esta ley, todo lo que tienda a satisfacer una necesidad colectiva, bien sea de orden material o espiritual.
Art 2, ley de expropiación, decreto número 529, la declaración de utilidad y necesidad pública o interés social, corresponde, al Congreso de la República.
Art. 467, código civil, la propiedad puede ser expropiada por razones de utilidad colectiva, beneficio social o interés público, previa indemnización determinada de conformidad con la ley de la materia.
[7] Art. 474, código civil, en un predio no puede hacerse excavaciones o construcciones que debiliten el suelo de la propiedad vecina, sin que se hagan las obras de consolidación indispensables para evitar todo daño ulterior.
[8] Art. 475, código civil, todo propietario tiene derecho de obligar a los vecinos propietarios o poseedores, al deslinde y amojonamiento; y según la costumbre del lugar y la clase de propiedad, a construir y a mantener a prorrata las obras que los separan.
Deslinde: determina los límites de final e inicio de una propiedad.
Amojonamiento: división entre dos terrenos continuos.
Fundo: heredad, finca rústica.
Heredad: porción de terreno cultivado.
[9] Art. 477, código civil, nadie puede edificar ni plantar cerca de las plazas fuertes, fortalezas y edificios públicos, sino sujetándose a las condiciones exigidas en los reglamentos respectivos.
[10] Art. 478, código civil, las servidumbres establecidas por utilidad pública o comunal respecto de construcciones o plantaciones, para mantener expedita la navegación de los ríos o la construcción o separación de las vías públicas o para las demás obras comunales de esta clase, se determinan y resuelven por leyes y reglamentos especiales; y a falta de éstos, por las reglas establecidas en este código.
[11] Art. 479, código civil, nadie puede construir a menos de dos metros de distancia de una pared ajena o medianera, aljibes, pozos, cloacas, letrinas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos ni depósitos de agua ni de materias corrosivas, sin construir las obras de resguardo necesarias, y con sujeción a cuantas condiciones se prevengan en los reglamentos de policía y de sanidad. Dentro de poblado se prohíbe depositar materias inflamables o explosivas, salvo que lo establezcan reglamentos especiales; e instalar máquinas y fábricas para trabajos industriales que sean peligrosos, nocivos o molestos. (pared medianera: una sola pared construida por dos personas en donde la mitad de la pared se encuentra en una propiedad y la otra mitad en la propiedad contigua).
Art. 480, código civil, no se puede poner contra una pared medianera que divida dos predios de distinto dueño, ninguna acumulación de basura, tierra, estiércol u otras materias que puedan dañar la salubridad de las personas y la solidez y seguridad de los edificios.
Art. 481, código civil, no se debe plantar árboles cerca de una heredad ajena, sino a distancia no menor de tres metros de la línea divisoria, si la plantación se hace de arboles grandes, y de un metro si la plantación es de arbustos o árboles pequeños.
Art. 482, código civil, todo propietario puede pedir que se arranquen los arboles que existan a mayor distancia de la señalada en el artículo que precede, si por la extensión de sus raíces amenazaren la seguridad de sus construcciones.
Art. 483, código civil, si las ramas de los arboles se extienden sobre alguna heredad, jardines o patios vecinos, el dueño de estos tendrá derecho de reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre sus propiedades. Los frutos de las ramas que se extienden sobre el predio del vecino pertenecen a éste.
CAPITULO II, DE LAS LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD, CODIGO CIVIL GUATEMALTECO.
